华体育app直播有限公司 · 2021年10月5日

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唐山,正在建设中的项目。陈宁/摄

陈宁/发自唐山

正在经历房价“过山车”的唐山楼市开始回归理性。

9月下旬,记者在唐山一些正在销售的楼盘走访时看到,售楼处访客寥寥,略显冷清,没有了往年热闹的假期促销活动。“现在一天也来不了几个顾客,观望情绪严重,促销也没有多大的作用。”一位置业顾问告诉记者。

为了推动去化,市场中逐渐有降价项目出现;某知名房企在唐山市丰南区一地产项目因推出部分“工抵房”,变相降价促销引发业主围堵售楼处;今年5月份,某房企在唐山市曹妃甸区一项目也因降价促销引发业主围堵售楼处进行维权。此后,该项目降价行为被相关政府部门紧急叫停,不久前刚刚恢复营业;华润置地、富力集团在唐山市南湖一项目也曾因降价被业主围堵售楼处数月。

来自世联行的消息称,近几月唐山房地产市场成交量出现下降态势,开发商加推放缓,为了完成销售任务,多以降价刺激成交,但结果并不明显,从而出现了量价齐跌情况。另据中指院统计,2021年1-7月,唐山房地产企业销售额TOP10企业销售金额门槛值超5亿元,但较去年同期下降45%;销售面积TOP10企业销售面积门槛值为4.1万平方米,较去年同期下降25%。

面对房企暗调价格,唐山相关政府部门紧急约谈10家房企,要求坚守房价稳定原则。

“去年8月份,唐山还因楼市过热、房价涨幅过高位居全国前列被约谈,还出台了新一轮调控政策。此后不过半年时间,唐山楼市便开始转向了。”长期观察唐山房地产行业的张先生表示。

从“限涨”到“限跌”,唐山房地产市场发生了什么?

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陷入焦虑的购房者

今年5月,出于改善型刚需考虑,孟先生在唐山市南湖区看中了一处高端的6层大平层洋房,毛坯房,18000元/平方米。

毗邻南湖景区的优美环境和完善的市政配套设施,再加上高品质,这些都让孟先生深感满意。孟先生先交了200多万元与开发商签订了购房协议,余下100多万元房款孟先生计划将位于唐山市中心的一套房子卖掉后交齐。

进入8月份后,唐山楼市突变,因新房降价潮引发,二手房房价也开始大幅下跌。卖不掉二手房就交不起新房款,还将面临巨额违约金。

孟先生开始由最初的购房喜悦陷入无限焦虑中。

孟先生和家人商量打算退掉此前预定的房子,这样可以减少降价带来的损失。开发商告诉孟先生,因他首付款未缴齐,系统打不出正式预售合同,只签了线下“商品房卖房合同”样本和商品房买卖合同补充协议,按照补充协议约定,需要支付购房款10%违约金。

“我购买的新房总价400多万元,如果退房按照合同规定要支付违约金40多万元。”市场带来的变化让孟先生陷入无奈和焦虑中。

值得欣慰的是,孟先生的二手房已有意向购买者。

9月29日,千家房屋中介万达店冯经理告诉记者,“已经有顾客看中了,但成交价比挂牌价下降了几十万元,可以解孟先生燃眉之急。”

谈到孟先生买房、卖房经历,冯经理说这就是目前唐山楼市真实写照。据冯经理介绍,截至9月底,千家房屋共成交二手房336套,去年同期成交量为311套,看似差距不大,但目前二手房市场受新房降价影响却很大,“现在看房客户明显减少,购房热情也低了”。

“因楼市下滑,今年以来从事二手房的中介机构关门店的也不少,我们也合并了很多店。”冯经理介绍,代理的新楼盘也很多,总体看房价每平方米平均下降了二三千元,但大多是有瑕疵的房子,真正好地块的高品质房子并没有太大变化。

对于房价下降,很多刚刚购房的业主并没有去售楼处找开发商维权,大多数业主还是无奈地接受了市场变化的事实。等待交房的齐女士说:“我购买的恒大一个楼盘,现在房价降多少不是业主们关注的,而是楼盘能否按时交房,会不会烂尾。大多数业主把一辈子积蓄都放在了房子上,如果楼盘烂尾将是业主们不能承受的,会给社会带来不稳定因素。”

唐山恒大学庭一位负责人告诉记者,虽然目前恒大面临着很多困难,但他们会力保房子按时交付。

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从“限涨”到“限跌”市场发生了什么?

唐山,一建设中的楼盘。陈宁/摄

唐山楼市的冷却是从2020年年末开始的。

公开资料显示,唐山南湖中央广场去年8月开盘时,小高层、洋房售价在1.8万元/平方米至2万元/平方米,到了去年11月,在推出剩余房源时,价格一下降到1.3万元/平方米,直降5000元/平方米,引发业主维权。

此外,唐山恒大养生谷亦是如此,房价从7000元/平方米一路降到4000元/平方米,降幅高达43%。

面对房企暗调价格,唐山相关政府部门紧急约谈10家房企,要求坚守房价稳定原则,不准恶意降价。政府表示:“此次座谈会中心议题是征求房企意见,促进房地产市场持续、健康、平稳发展”,其中一位参加房企座谈会的负责人说:“这次会议其实主要讨论了如何救市,要打压恶意降价。”

唐山,这个地处河北省的三四线小城在房价涨幅方面曾引发全国关注。2020年8月14日,国家统计局发布70城房价统计数据,其中唐山房价涨幅最为惊人,达到了16.1%,上涨幅度全国第一。这已是连续几个月出现上涨行情。随后,2020年11月份,唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》,房地产市场与房价企稳。

此前,唐山楼市发力,主因是这座城市自身经济发展,其不仅是华北经济第三强,又是河北经济第一城,彼时唐山房价在环京地区算是洼地,且限购力度不大,再加上北京、天津与河北炒房客大举进入抄底,导致唐山房价上攻,一涨就是3年多。

2020年年末至今,唐山房价出现转向专家认为主要有几个因素:一是受北方楼市整体低迷影响;二是去年年末政策收紧后,尤其是房贷方面额度受限,二手房贷款放款周期被延长,唐山房价开启下跌模式;三是北三县楼市筑底,开始缓慢爬升,资金开始从唐山撤退转向廊坊。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进则表示,类似城市当前面临去库存压力,房屋销售压力比较大。以唐山为例,根据易居研究院公布的数据,唐山存销比达到了18个月左右。

有业内人士坦陈,市场降温压力也开始传导到房企经营压力上,使部分企业房屋销售节奏放缓,资金回笼速度变慢。在房企资金压力和业绩完成指标下,才会出现大幅降价现象。

据唐山世联行公布的8月份唐山楼市分析显示,唐山8月市场销量环比上涨,供应环比下降。量价环比上涨原因是高价盘降价,销量上涨,市场成交量权重增加。

唐山世联行副总经理顾军介绍,在商品房市场低迷期,诸多开发商不堪压力开始以价换量,当然也不乏有房企坚持本心,专注品质的优质楼盘。这场价格战终于打到了购房客户们的承受范围,大量成交不但刺激着真正想买房客户的神经,同样也刺激着整个市场在向好的方向发展。

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信心与坚守更重要

唐山,正在建设中项目。陈宁/摄

顾军认为,在市场逐步回升的同时,各个开发商要做好项目品质,更多的获得客户认可。

记者所采访的华润置地、中海、融创、龙湖、禹洲、碧桂园、唐城壹零壹等房企均表示,不管市场如何变化,房企一定要坚守初心、苦练内功、做好自己,用好房子好品质赢得市场和消费者,也相信市场会越来越走向成熟、理性。

唐山冀东金鼎地产有限公司董事长裴文会表示,”当前虽然面临很多困难,但金鼎人众志成城、多措并举应对市场,相信市场会稳健发展。”

对于楼市发展,裴文会认为分化会愈发严重,一方面政府对一线城市调控仍会坚守,一方面二三四线城市一定会因地、因时区别施策,预计明年下半年市场有一定反弹。

审读:戴士潮

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